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标题: 听说中国新富患上了“房产依赖症”？ [打印本页]

作者: HaitouCapital 时间: 2019-9-19 10:41
标题: 听说中国新富患上了“房产依赖症”？

“ I don’t get paid to sit in cash. I get paid to invest smartly”

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“有房才有家”，中国人对于房子的追求大多源于文化本性中对于“领地”的占有欲，成家立业之本就是就是置业。

“有房才有书读”，房子除了是个住处，中国国情使房子背负着“户口、教育、医疗、养老”等等重任。

“有房才有社会地位”，在中国人的传统观念里，不管是王侯将相还是贫民百姓，房屋是财富和地位的象征。“但存方寸地，留于子孙耕”，房子是家族财富传承的重要载体。

不得不说，国人对房子的执念太深了，不管收入水平如何，他们对买房这件事总是抱有极大的热情和实操精神。

这不？刚听说，中国新富都患上了“房产依赖症”。

相关报告显示，中国新富人群主要依赖于传统投资形式来实现其财富目标，以房地产投资和高储蓄率为主。90%的新富人群表示自己有定期储蓄和投资的习惯，房地产在其投资组合中的比重较2017年提升了13%。

在北上广深等一线城市房价虚高的市场情况下，不少投资人放眼海外房产市场。

根据惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）的分析，2018年德国（+8.9%）、荷兰（+10%）、爱尔兰（+8%）、西班牙（+6%）、葡萄牙（+6.5%）等欧美国家楼市处在上升期。

《2018亚太区房地产市场新兴趋势报告》显示新资本不可逆转地涌向亚洲房地产市场，日本东京、越南胡志明市和泰国曼谷的投资与开发前景排在亚太地区城市前列。

同时，美国房地产市场自经济危机以来持续回暖，市场复苏，房地产交易总额稳步上升。2011年至今全国房价总增幅高达50%，年平均增幅在6%左右。2018年全年美国房地产交易总额高达5900亿美元，创历史新高。

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当前，美国房地产主要市场还是集中在东、西海岸的主要城市。纽约、洛杉矶、旧金山等城市的房价均已恢复并且超过金融危机前的价格。

普华永道的市场调研结果呈现着有趣的现象：

● 达拉斯（Dallas）/沃斯堡（Fort Worth）成为房地产总体发展潜力榜榜首。业内经济学家认为这是一块非常有趣的市场，同时拥有强劲的发展潜力、以及门户市场拥有的较高流动性的双重特点。

● 根据离门户市场的地理性距离，纽约-布鲁克林位居第二，主要得益于城市工业带来的城市优势。

●佛罗里达州的奥兰多（Orlando）、坦帕湾/聖彼德斯堡（TampaBay/St. Petersburg）、迈阿密（Miami），以及劳德代尔堡（Fort Lauderdale）都被认为是发展潜力较好的城市。

● 波士顿的发展潜力也受到一致认可，被认为是潜力较强的门户市场之一。

美国全国房产经纪人协会的Lawrence Yun在the Mercury News的采访中说道：

“大多数州房地产的表现较为稳定，其中住房需求正在经历着供不应求的状态。数据显示，目前处于历史上最低的丧失抵押品赎回权时期，意味着大家都根据自己的经济实力买房。这又意味着一个更加稳定的市场将要到来。”

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从下图数据可见，海外资金不断涌入美国市场，推高地产价格。

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数据来自S&P Indices及IRR Viewpoint 2019

美国地产市场高度发达，类别众多。美国房地产大致可以分为以下六类。近些年，商业地产和办公楼市场火热，价格上升迅速。

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● 办公地产：包括各类写字楼、办公楼和办公室的开发和租赁。拥有相对稳定的现金流，地段良好的办公地产可以保持较低的出租空置率，因而投资风险较低。办公地产这几年在美国发展极为火热。

2018年全年办公地产总交易额高达1297亿美元，同比2017年增加6.1%。

目前，处于开发进行时的办公地产，有41%集中于4大城市：纽约、旧金山、华盛顿D.C.,和西雅图。除了D.C.之外，其他城市预计会保持较高的中央商务区（CBD）入住率。

● 公寓住宅：包含各类公寓、多单元住宅、独栋别墅、联排别墅等。

公寓住宅在美国是交易额占比最大的地产类别，也是中国投资人这几年投资最多的地产类别。

2018年全年公寓住宅地产总交易额为1670亿美元，同比2017年增加了8.6%。

普华永道将公寓住宅分为老人公寓（Senior Housing）, 学生公寓（Student Housing）, 单户住宅（Single-family Rental），中等收入住宅（Moderate-incomeApartments）,经济住宅（AffordableApartments）, 高收入住宅（High-incomeApartments）,所有公寓住宅的发展态势都十分良好（good）。其中，年租房费用占总收入30%的住宅为经济住宅，比例在30%左右的为中等收入住宅。

● 零售地产：包含各类商铺、超市、商场等。受到电商的冲击，线下实体店近年来的收益越来越低，零售地产也因此受到很大打击。

2018全年零售地产总交易额为750亿美金，同比2017年下跌17.6%。纽约（43%）、华盛顿D.C.(40%)、和奥兰多（39%）是零售地产购买率（相对于出售/持有率）最高的3个城市。

● 工业地产：主要包含工厂和工业园地。

得益于特朗普总统振兴美国工业的政策，工业地产近两年来需求增大，发展迅速。2018年工业地产总交易额为829亿美元，同比2017年增长13.9%。

工业地产购买率（相对于出售/持有率）最高的20个城市中纽约排名第一（76%），纳什维尔（田纳西州，71%）排名第二，凤凰城（68%）排名第三。

● 酒店地产：酒店和度假村的地产物业也是近几年来发展很好的美国地产类别。

2018年酒店地产总交易额为329亿美元，同比2017年增长7%。

尽管酒店地产的开发及并购成本成为令绝大多数投资者望而却步，但强劲的长期性获益性中和了前期投入成本。从2008年经济危机至今，酒店地产投资保持着强劲的上升趋势。

● 其他：其他类别包括医疗保健、教育地产、农业地产、牧场、林场、酒庄等。随着美国经济的发展，各种不同类别的地产需求也不断增大。2018年全年各其他类别地产总交易额为1020亿美元。

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