皇冠高地，布鲁克林旧社区的华丽转身

Tom

皇冠高地正在规划20来个开发项目，其中包含超过1250个单位。

皇冠高地(Crown Heights)紧邻展望公园(Prospect Park)，那座人气很高的布鲁克林儿童博物馆(Brooklyn Children’s Museum)就坐落在此地，还有四条地铁快线的站点。如今，这里似乎正在受到热捧。

自从1991年黑人与哈西德派犹太人(Hasidic Jews)之间发生暴力冲突后，皇冠高地就因种族排斥和暴力而闻名。如今，这片社区终于摆脱了这一恶名。事实上，当地居民认为，双方在冲突后的和解，正是导致皇冠高地迅速转型的因素之一——也可以称之为士绅化，这取决于你看问题的角度。

近年来，可以看到富兰克林大道(Franklin Avenue)沿途有很多商铺都挂出牌子，写着“迁往弗拉特布什(Flatbush)”。而在此地久住的居民虽然不会悬挂告示牌，但有迹象表明，他们也在大批离去。与此同时，新的住户正在入涌入这片人口14万左右的社区。

“近十年来，皇冠高地最主要的变化当然是士绅化，”在这里住了六年的尼克·茹拉维奇(Nick Juravich)说，到今年为止，他一直是“我爱富兰克林大道”(I Love Franklin Avenue)博客的博主。“这片社区发生了剧变，在生活成本、房价、房租这几方面都有体现，同时，商业街的面貌也发生了巨大变化。”

其中很多变化，就发生在最近的两到三年间。随着开发商们聚集到皇冠高地西北角、富兰克林大道周边那大约65个街区里，当地出现了20多个规划中的住宅项目，共包括1250多套公寓单元。这些项目主要集中在诺斯特兰大道(Nostrand Avenue)以西，东方大道(Eastern Parkway)以北。

有些开发项目包括了共管公寓(condominiums)，这是一个明确的信号，表示19世纪初到来的第一批年轻、单身的学生和职业人士现在正在搬离；取而代之的是第二波更为富有的职业人士和家庭。

“大约两年前，开发商才刚开始在布鲁克林拼命抢地，”aptsandlofts.com网站的负责人戴维·J·蒙德雷尔三世(David J. Maundrell III)说，“抢完布什维克(Bushwick)和贝德福德-史蒂文森(Bedford-Stuyvesant)的地皮后，接下来自然就轮到了皇冠高地。这里的地价在当时非常合理，而且租金一直很稳定。”

其它吸引开发商的地方在于，皇冠高地西部有一些废弃或尚未得到充分利用的工业建筑，东部有大量褐石建筑和联排房屋，其中有些被指定为地标建筑。有些原本在布鲁克林其它地区做项目的开发商，现在也到皇冠高地来做工程了。房地产公司Realty Within Reach正在兴建两栋出租型的公寓大楼，一栋是圣马克大道(St. Marks Avenue)505号，约有150套公寓；另一栋是贝德福德大道(Bedford Avenue)1515号，约有114套公寓。Hello Living公司则在斯特林广场(Sterling Place)834号有一个共管公寓项目，该项目大约有55套公寓。

“皇冠高地的‘骨架’很迷人，街边有成排的、精美古典的褐石建筑，还有很多树木，”房地产开发商Brookland Capital的合伙人波阿斯·吉拉德(Boaz Gilad)说，他从大约14年前就开始在皇冠高地工作。Brookland在这个社区有五个共管公寓项目正在施工。“皇冠高地具备了布鲁克林的所有经典魅力元素，所以，一旦人们熟悉了这个社区后，就会感觉越来越舒适。”吉拉德说。

“皇冠高地具备布鲁克林的所有典型魅力。”一名开发商说。自1991年以来，皇冠高地蒙上了种族排斥和暴力的恶名。如今它终于摆脱了这些。

自20世纪80年代起，在Crow Hill社区协会(Crow Hill Community Association)的大力推进下，富兰克林大道走上了复兴之路，如今，这里正在吸引餐馆、咖啡馆和时装店入驻，这些商家的经营者不再仅限于本地人，还包括来自布鲁克林其它地区甚至曼哈顿的业主。

许多像美甲店、西印度面包房、99美分店这样的店铺已搬走，更多的店铺开张了，这也是吸引人们搬至皇冠高地的一个因素。“人们支付了昂贵的租金，想要获得新的布鲁克林零售体验。”吉拉德说。

Brookland Capital正在销售圣马克大道875号这座战前风格的豪宅，其改建过程中保留了具有历史特色的装潢细节。其中的七套共管公寓只有两套尚未售出，售价范围在47万美元（约合人民币292万元）到65.9万美元（约合人民币409万元）之间。在销售过程中，房价至少上涨过一次，负责此处公寓销售的蒙德雷尔说。

吉拉德说，开发项目的房价超出了开始的预期，多数公寓在开放售房的第一天就卖了出去。

Brookland将继续利用布鲁克林的共管公寓存量缺口所带来的机遇，推出其它开发项目，其中就包括卑尔根街(Bergen Street)954号。这一项目预计将在9月开始发售，包括单间公寓、一居室、两居室共38套公寓，其设计“非常时髦、新潮、酷”，目的就是为了在皇冠高吸引年轻的房客，吉拉德说。

“我们的买家大多在30岁上下，已经是该社区的居民，以前住的地方都是那种类似月租2400美元（约合人民币14899元）的市价公寓楼，”吉拉德说，“有了联邦住宅管理局(FHA)的房贷，加上父母的资助、自己的存款，他们买房的花销可能就是每月2600美元（约合人民币16141元）或2700美元（约合人民币16762元）。这跟租房的开支没什么区别，但是他们将拥有自己的房产。”

还有些家庭，原本打算在公园坡(Park Slope)、卡罗尔花园(Carroll Gardens)、展望高地(Prospect Heights)等社区物色300万美元（约合人民币1862万元）以上的褐石住宅；但由于财力有限，他们最终会将目光转到皇冠高地，锁定一栋150万美元（约合人民币931万元）的联排别墅，或一套120万美元（约合人民币745万元）的有褐石公寓风格的大面积全新公寓。这一类家庭构成了皇冠高地的另一大购房群体，吉拉德说。

大多数规划中的开发项目将是出租型公寓。开发商Bluejay Management在东方大道(Eastern Parkway)341号开发的、包含63套单元的出租型公寓楼将于7月10日开始发售，蒙德雷尔说。该楼靠近富兰克林大道，有一间健身房和屋顶平台，其中单间公寓的起租价将为每月2200美元（约合人民币13658元）；一居室的起租价为2575美元（约合人民币15986元）或2600美元（约合人民币16141元）；两居室的起租价是3700美元（约合人民币22970元）。

斯特林广场500号内约有76套出租公寓，是新开发项目的代表之一。

蒙德雷尔说，大约两年前，开发商们曾讨论要在东方大道341号建造共管公寓，计划定价在每平方英尺大约550到575美元（约合每平米人民币37938到39662元）。“如果他们当时开发了这个项目，我今天把它投放到市场上，房价就会达到每平方英尺1000美元（约合每平方米人民币68978元）。”他说。

近两年来，共管公寓房价和地价都上涨了一倍左右。“当初每平方英尺100或110美元（约合每平方米人民币6898或7588元）的建设用地，现在的售价都到每平方英尺220到240美元（约合每平方米人民币15175到16555元）了。”布鲁克林一家商业地产经纪公司TerraCRG的总裁奥弗·科恩(Ofer Cohen)说。

租金可能还没有翻倍，但涨幅也很大。茹拉维奇说，2008年，他在富兰克林大道寻找一居室时，大多数地方的租金都是每月1500美元（约合人民币9312元）左右。“现在，这个社区有许多一居室的租金都已接近1800美元（约合人民币11174元）或2000美元（约合人民币12416元）了。”他说。要价最高的，要属东方大道341号内的一居室，租金要达到或超过2600美元（约合人民币16141元）。

20世纪90年代末，当市政府重新启用年久失修的富兰克林大道接驳线时，凯莎·雅各布斯(Keisha Jacobs)对此嗤之以鼻。她从小在皇冠高地长大，那里一直是名副其实的无主之地，只有仓库、工厂和车店。她认为那种地方对于外来者来说是无法待下去的。“但是我爸说，‘他们之所以修车站，是因为人们最终会愿意过来住，’”她说，“他说对了。”

现在，雅各布斯是合同漆工，住在一间租金限定的公寓里。她一心只想留在皇冠高地，让年幼的女儿在她从小长大的环境中成长，可以去几条街外的亲戚家走访，整天泡在图书馆或布鲁克林博物馆(Brooklyn Museum)里。

雅各布斯年轻的时候，曾在法兰克林大道两次遭到抢劫。她说自己很庆幸这些年来由于警力加强，社区里的犯罪率已经下降。“我对社区发生的变化很满意，”她说，“我很高兴，这里现在是个很宜居的地方。谁不会为此高兴呢？但是我所有的朋友都搬走了。社区里和我一起长大的人、还有我认识了很多年的人，都走了。”

根据皇冠高地租户联盟(Crown Heights Tenant Union)的调查，近十年来，股权公司在该社区购买了许多租金管制型的老公寓楼，并着手抬高租金，赶走低收入的房客。雅各布斯也是皇冠高地租户联盟的成员，她说自己担心那家拥有她所住公寓楼的公司会试图把她赶走。“我觉得这个社区的居民应该多样化，”她说，“不仅应该体现在种族上，还应体现在收入水平上。”

她说，问题是，开发商们没有提供足够的廉价住房，尽管2013年时对皇冠高地的重新分区是在鼓励开发商们这么做。雅各布斯说，她担心现在要放慢开发的步伐，以便遏制居民们迁往弗拉特布什、布朗斯维尔(Brownsville)和东纽约(East New York)的搬家潮，可能已为时太晚了。