9月美联储降息后，美国贷款买房全攻略

纽约、张澜

9月美联储降息后，美国贷款买房全攻略
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外汇管制严格，蚂蚁搬家心累

准备期间还可能错过好房源、好机会

那么当我们没有换购充足的美元时

   想要在美买房该何去何从呢？

作为 USWOOO美窝房产的官方置业顾问

这一篇我要说的不是具体的房源

而是针对一个大家经常反应的这个问题，进行答疑——

2018年现象级Condo ——

10月15日给大家详解：2019年美国贷款买房攻略

1，锁定低息：自住投资好选择

我们先做市场分析，美联储在今年9月份再次降息，平均低于4%的30年贷款利率处于一个非常低的水平，节省了贷款购房者的成本，可谓是房地产销售复苏的强心针，也是众多买家申请贷款，锁定低利率的好时机。

2，美国贷款基本概念：我要贷多少年的款？

在美国贷款项目由固定利息贷款和ARM浮动利息贷款组成，具体又会细分：固定利息贷款多以15年和30年居多，ARM浮动利息贷款则以5年、7年居多。

☆固定利息贷款

对于第一次的买家来说，固定利率贷款是比较稳妥的选择，因为可以一次性定下相对较优的利率。固定利率贷款指的是在整个贷款期限内都保持利率不变，即之后每月的要付的本金和利息是一个固定的数字。固定利率贷款是最常见的贷款方式，因为它的稳定性和可预知性，让贷款方能非常清楚地设定自己的预算。但是，固定利率贷款的利率相对浮动利率较高，尽管风险较低，但相应地可能会支付多一些利息。

☆ARM浮动利率贷款

ARM浮动利率贷款则比较适合当下较低的利率，或认为自己能在短期内将贷款还完的买家。随着美国今年利率的第二次下降，可以对未来的利率估计有一个下降的预测，且浮动利率相对固定利率较低，对于买家来说可以节省更多成本。但值得注意的是，浮动利率会存在相当高的风险，即随后的利率可能会有涨动，要交的利息可能会比当下多的多。浮动利率贷款可选择锁定5年、7年甚至是10年的利息，在固定利息期结束之后也可选择重新贷款。

3，外国人在美国贷款买房基本流程？

☆.寻找一个专业的贷款银行、机构或经纪

美窝房产与众多的银行、贷款机构有着良好的合作关系，可以根据您的情况，更好的对接合适的银行和机构，货比三家，帮您提前筛选，让您在美国的买房道路上更加通畅。 贷款经纪则充当了买家和贷款方的中间人，代表买家在众多银行和贷款机构中优中选优，为买家选择最好的项目和利率，节省更多精力与时间。聘请贷款经纪需要单独支付费用，通常是贷款额的某个百分点，具体请详细咨询贷款经纪。

☆. 贷款的时间：

对于期房，一般来说买家不需要太早开始贷款手续，因为美国的贷款文件都具有时效性，利率的锁定也是。通常在过户前3-4 个月左右时间开始办理申请手续就足够了。对于二手房则应该在提交购买意向的同时开始申请贷款。

☆. 贷款的基本流程

1	Pre-approval  Letter：买房前很重要的一步，找银行做Pre-Approval，即大概可申请到的贷款额度，较为准确地反映了买家的承受能力和强烈的买房意愿。
2	Mortgage  Application：看准心仪的房源，定下贷款的机构，就可填写贷款申请（mortgage application）
3	等待审批：当贷款专员收到购房者提供的材料后就会整理、发给审批部门核实。同时银行贷款专员会联系估价师前往申请贷款的房屋，进行估价并开具报告给银行和购房者。临近过户前1-2个月，贷款专员会通知、锁定率利。贷款率利每天会随市场浮动，率利一旦锁定后则在固定期间不会变动，为将来还款的利息。
4	补充材料，签署文件：通常这个阶段贷款公司已经为客户出具Mortgage Commitment Letter，但根据不同情况，还会出现客户需要补充材料的情况，即Conditional Approval。购房者只要积极配合贷款专员，提供需要的补充文件，完成贷款审批为最终放款做收尾工作。
5	放款、过户、每月还贷：进入到这个阶段，往往已经知道具体过户日期。房产经纪、贷款专员会协同律师核实购房费用、计算过户费用，准备相关文件。过户前一周左右，贷款专员会将需要签署的文件发给购房者，讲解过户费用，已方便贷款放贷部门开具支票，协助购房者顺利过户，及开通之后的每月还款计划。

4，人不常在美国，能贷款多少？

如上所示，现在不少银行或贷款机构为海外人士开通了非绿卡、非美国公民的外国人的贷款项目：海外客户通常可申请贷到购房款的50%到65%，部分银行或贷款可为H1B客户申请到更高比例的贷款额度。

申请贷款所需文件

1	购房合同，贷款申请表
2	身份证明：护照、身份证
3	信用记录：国内金融机构提供的良好记录证明（中国人民银行信用记录）、国内过去12个月的手机、水电、房贷或信用卡还款记录（一般选一）
4	资产证明：国内外的资产、流动资金、房产、股票、基金等。部分贷款机构可能还要求美国境内账户中留有几个月的房贷预留款。
5	收入证明：90天内有效的英文收入证明，需包括雇主名称、公司地址、电话、工作内容、受雇日期、年收入、过去2年年收入、公章或负责人签名。“此员工不需要付个人税务，税务公司代付”
注意	不同贷款机构或产品会对购房者的要求和资料略有不同-具体请与贷款部门详细沟通、核实

什么样的贷款机构适合海外人士？

1.选择可为海外人士贷款的正规银行及贷款机构。

2.选择贷款机构时也可优先联系大楼的PreferredLender, 意为楼盘已通过了该银行的预先审批，确保客户可以在此银行贷款，减少了客户找银行，银行找楼盘的繁琐手续。

心动不如行动，现在就联系我。

美窝房产与众多的贷款银行,机构及贷款经纪拥有良好的合作关系，为您提供免费咨询。

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