海外房产在全球资产配置中扮演什么角色？

HaitouCapital

从全球的角度来看，股票、固定收益和房地产都是主要且占比较大的资产类别之一，而房地产作为优质资产，在全球资产配置里扮演着重要的角色。



国内一二线城市房地产市场接近饱和，套利空间逼仄，楼市前景并不明朗。三四线城市房产库存较丰厚，但升值空间难言。在资本逐利性的“驱使下”，资金还是会流向成长空间大、正处于初级阶段的房地产市场。近年来，国人已不满足于境内房地产的配置，越来越多的多金人群在全球房地产市场“大展身手”。



尤其是全球新兴市场，在经济发展增速较快的过程中，资产价值与投资收益非常显著，目前可谓是新兴市场的红利期，从固定资产等大类资产逐级开始的资产价格一直在快速上涨。从经济发展角度看，地产属于重要的生产要素，在资产价值中处于绝对的上游，从长远看虽然变现能力较弱，但可溢价空间也是最大的。



同时，将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的多样性和稳定性。美国房地产资产种类多样，不同类别的房地产具有不同的收益和风险，投资人可以根据自身的抗压能力与回报需求来选择适当的房地产。并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。



数据显示，2018年在全球市场波动、美国股市下跌2%、美国联邦储蓄委员会连续加息的情况下，美国房地产依然保持着接近6%的增长率。所以说，如果要去配置海外资产的话，房地产肯定是必不可少的。









为什么要投资海外房地产？



首先，我们从投资者对资产配置类别的熟悉程度来分析投资海外房地产的优点。



从08年金融危机后到18年中国经济飞速发展的十年间，地产收益创造了中国的中产阶级。中国人对地产投资的热衷，并不是简单而盲目的，从绝对收益上来看，地产投资的收益确实已经跑赢了很多资产类别。



不得不说，中国的房地产给中国的投资人带来了相当深刻的教训和体会，金融业也因此受到了很大的影响，尤其是房地产信贷，居民储蓄对贷款的转变，就是个巨大的证据。有些人说中国的房地产有泡沫，但由此带来的资产增值确是实实在在的，中国的投资人对地产投资情有独钟。所以相对来说，中国投资者对这个资产类别比较熟悉，配置海外房产对于投资者来说也便于操作。



再从配置海外房产的投资优势来看。



1. 从投资的收益角度看，投资海外房地产，一方面是通过房产本身价值的上涨，获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热，因此投资房产的时间节点很重要，放眼全球楼市，投资初级阶段楼市，寻求套利空间是个不错的选择。比如波士顿房价，放眼10年前的房价到今日，至少有80%的增长率，平均每年增长6.5%左右。



另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高，比如芝加哥房产出租，每年税前的收益率可超过10%。



2. 海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势，促使国人海外移居，配置海外房产以满足刚需。比如很多家长会选择好的学区房，让孩子得到更为优质的教育（优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名）。同样，欧美对于食品安全和环境问题十分重视，国人购置海外房产移民海外后，将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。



3. 房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题，以CRS来举例，其针对的是金融账户，并不涉及非金融账户，具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。



因此我认为房地产这一资产类别，至少在初期是很多中国投资者去海外的投资首选。









海外房产投资的方式有哪些？



说到房地产投资方式，海外房地产投资很多样化，不像国内“买房持有”这样单一化，海外房产是一个值得深入研究的资产类别。



▎类似于股票的REITs（房地产投资信托基金）



REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集投资人的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金。REITs是投资人间接投资房地产的一种方式，投资人可在二级市场直接申购REITs份额，并像交易股票一样交易REITs。



REITs是美国人参与房地产投资最为普遍的手段。据统计，截止2017年末，美国共发行REITs产品222个，市值高达1.13万亿美元，大约有8000万美国人投资持有REITs。在2018年美国股市下跌2.0%、美国联邦储备委员会加息的情况下，REITs依旧有2.24%的增长率。



并且投资REITs具有很多优势。



首先，REITs流动性高，可以在二级市场交易，申购赎回方便，具有较好的变现性。



其次REITs收益较为稳定，由专业的房地产公司发起并管理，投资优质的房地产项目，可获得稳定的租金收入，收益可观。在美国，投资REITs的年平均收益可达6%左右，远远高于银行存款的收益。



最后，投资REITs风险较低。因为REITs规模较大，并通常由专业的房地产资产管理公司广泛投资于公众类型的房地产项目，投资分散，风险较低。



当然，投资REITs也有一定的劣势。REITs有周期性风险，因房地产属于周期性产品，所以房地产所产生的衍生证券产品也会随之出现周期性价格波动。并且REITs易受利率影响，利率波动会对短期REITs产生影响。最后REITs有政策性风险，当相对应的法律、税务规定有所改变时，会改变REITs的资产估值。







▎投资地产开发基金（非公开发行的私募基金）



地产开发基金是投资于地产项目的私募基金，投资人通过投资地产开发基金间接参与到房地产投资中。地产开发基金将从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。



投资地产开发基金主要是为了获取开发利润，风险较大，但回报较高。



一般的地产开发基金有股权投资，即投资人直接拥有部分房屋产权，之后房屋将用于出租，投资人定期获得租金回报，项目到期后房产出售，投资人能够享有房屋增值收益。另外一种则是债券投资，即投资人投资地产基金债权，定期收取固定利息收益，到期返还本金，有稳定现金流，集团母公司及美国的母公司对项目提供双重保障，保障投资人权益。



论及优势，地产开发基金收入稳定，保证项目有稳定的产品服务输出，且可以产生稳定的现金流从而保证项目收入。并且地产开发基金潜在升值空间高，在专业团队的运营代理下，该基金往往具有很大的升值潜力。最后，地产开发基金同时也具有实际的保障，能够保护投资人的权利。



论及劣势，地产开发基金投资期限长，投资人必须长期持有，投资周期中可能会受房地产周期性的影响而产生收益波动。其次，缺乏流动性，一旦投资，很难在中期转手交易。第三，地产开发基金同时也较易受到市场变化或者政策影响。







▎亲自购买房产或亲自居住投资



最后我们来说说中国投资人最爱的投资方式：直接买房。美国的地产类别丰富，投资人可以选择购买办公地产、教育地产、商业地产、住宅地产等不同的地产项目。近几年来，在美国最火的地产类别是商业住宅、办公地产和住宅公寓，在2018年里有将近70%的地产投资属于上述三个类别。



论及优势，直接买房属于传统投资方式，模式成熟且完备。投资人可拥有房产私有权，并且是永久产权，一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远归属投资人。直接买房可以获取长期收益，美国房价近10年来一路走高，且有分析师表示未来5-6年内美国房价还会继续上涨，为投资人提供稳定的房产增值效益。



论及劣势，直接买房贷款利率相对较高，持有中国签证在美国购房时，因无信用记录，贷款利率会比当地高出5%左右。此外，直接买房购房税相对复杂，因各个州的税费不同，购房时需要注意所有要缴纳的税务。同时，直接买房会遭遇文化差异和语言交流障碍，例如在美国购买一些高端房子时需要与卖方交流，如果卖方不喜欢投资人，可以选择不将房子卖给投资人。





投资海外房产，需要注意什么？



▎提前明确自身投资需求



首先，是看购买人的目的，是投资需求还是刚需。如果是投资需求，就要看投资人对投资的收益是否有要求，比如部分投资者对投资要求不高，以长期持有为投资策略，购买出租房是合理的选择之一。但投资者追求高额收益，投资房地产开发项目是一个不错的选择。



举个例子：有些投资人投资在建项目或选择投资土地，投资人看好一块地，买了一块地并囤起来，经过一段时间，地价疯涨起来就可以转手卖掉了。



论究投资人投资方式的选择，这取决于投资者的投资目的，依托投资人所处不同的阶段，选择相应的投资方式。







▎投资市场的选择



再说一下海外房产市场的选择，这也是投资人应该放入考虑的选项之一。



海外房地产市场主要分为两大部分。



一方面是相对成熟的市场，比如美国房地产市场。另一方面是新兴市场，比如说泰国房地产市场，最近炒的火热。投资市场的选择最重要的还是看自己的投资目的。



首先先从成熟的美国房地产市场来看。美国房地产市场相对成熟，套利空间小，多以保值增值为目的，美国房地产市场相对稳定，从投资价值的这个角度上面来说，收益率比较可观。投资美国地产收益来源主要有两个，一个是租金，第二个是资产增值。



从美国房地产政策来看，自特朗普总统上台以来，增加了美国就业率，经济发展后续力量加大，增加了群众的整体收入。再就是美国联邦储蓄委员会暂停了加息计划，促进了百姓对房贷的需求。2019年美国房地产市场预计将有大约15%的新房上市，这些因素都扩大了美国房地产的发展。



再来从汇率方面分析，美元汇率从2018年初的6.36增长到现在6.73，从整体投资角度来看，美元外汇情况更加稳定，再加上贸易协商的刺激，预计2019年美元外汇会保持一个稳定区间。



最后从美国房地产市场整体情况来看，虽然在2018年第四季度美国房价有所下降，但是2018年美国房地产市场整体房价增长6%左右。这说明了投资人对美国房地产的潜在需求还在增加。



接下来再对比一下新兴市场的市场情况，以泰国房地产市场举例。



泰国房地产市场更接近于中国房地产市场，比如投资一个在建项目，交了首付后，待交房时可转手。类似于泰国这样的新兴市场，房价普遍偏低（首付、总价），投资门槛相对较低，入手容易，并且泰国购房享有永久产权。在产权继承上，相比于美国高额的遗产税，泰国不收取继承的遗产税。



与此同时，泰国经济政治局面稳定，泰国2017年GDP增长率约为3.3%，同比增长0.1%。据统计泰国国际旅客每年增长率约为13%左右，去年泰国政府推出了“泰国免签证费政策”，同时在中国“一带一路”的战略引导下，将建成一条连接中国、泰国、马来西亚以及新加坡的交通枢纽，大大吸引了国际旅客来泰旅游。



再来看看汇率方面，泰铢兑美元在2018年初的0.32一直维持至2018年底，整体外汇稳定，再加上接下来中美贸易稳步发展的情形下，泰铢很有可能继续保持现有汇率。所以从外汇上看，对投资泰国房地产是个很不错的信号。



最后从房地产市场来看，2018年第一季度泰国一共有12563套新房进入市场，其中近一半以上的房子于3月底推出。泰国曼谷CBD地区房产均价฿248267泰铢，年增长率约为8.6%。







▎海外房产投资与国内房产投资的不同



● 海外房产投资类别较多



比如国内大家都是投资公寓，对于海外楼市，投资的品种类别就有很多了，可以选择投公寓、独栋的房子、商业物业、写字楼、Shopping Mall、工业地产、商业出租等等。



而投资的方式也是“花样繁多”，可以选择直接房产、股权投资、房产债券、房产相关贷款、抵押贷款证券化产品、房地产基金、房地产投资信托、房地产众筹等等。



● 投资海外房市和中国房市税务方面有很大的区别



美国房地产含地产税，如果持有物业是有成本的。在房屋转让时，美国、加拿大、澳洲等地针对外国人会要求上交特殊的税费。因此，在做房地产投资时，要考虑得面面俱到。



就以纽约市购房税费为例：



1. 房产税：如果房产的购买价格超过100万美金，购买价格的1%作为税要缴纳；



2. 转让税：投资人首先需要承担开发商的过户费用（$3千至5千），对于50万美金的房产将有1%的转让税，高于50万美金的房产将有1.425%的转让税；



3. 登记税：投资人从银行按揭登记需要缴纳税费，50万美金以下，需要缴纳2.05%的税费，其中0.25%由银行缴纳；超过50万美金的部分，需要缴纳2.175%的税费，其中银行缴纳0.25%；



出售房屋时的税费：



1. 收益税：纽约州收取净资本收益的8.82%作为税收，即房产收益减去原购买价、交易费用以及房屋整修费用；



2. FIRPT：对于外国卖家需缴纳的预扣税，约为售价的15%以上；



3. 遗产税：非美国本土人士，在美国拥有价值约在6万美金以上的任何形式个人财产，在其亡故后，会收取16%的遗产税。



在2017年5月份的时候，纽约政府修改了421-A减税政策。新政策规定，在购买纽约市内某些特定楼盘时，购房者享有不同程度和年限的地产税减免优惠。这对于在纽约购入房产产生一定影响。以纽约两套房产为例：



Arcadia 27一室一厅大约在80万美金左右，在421-A减税政策的影响下，15年累计可以减税$84960美元。另一套房产Arcadia LIC两室一厅大约在110万美金左右的房子，在421-A减税政策的影响下，15年累计减税$181246美金。对于长期投资美国房地产的投资人来说可以省下一笔不小的税费。







总的来说，投资海外房地产市场应该多元化、复杂化，前期做好充分的准备、做好心理预期。



最重要的是清楚自己的投资策略，要赚5%，还是赚20%？



毕竟，相应的预期收益承担着相应的风险。