有限责任公司（LLC）能否保护资产？解密LLC的利与弊……

HaitouCapital

文：北美地产学堂-亚特兰大微地主


“我要把我的出租房放在有限责任公司（LLC）名下么”？

由于这个问题涉及到几个概念，答案也会因为每个人自身的投资特点和阶段而不同，因此给很多新手造成了困惑。鉴于此，微地主决定发扬雷锋叔叔的为人民服务的精神，结合自己的知识和网上的详细的调查，总结出了这篇科普文。但同时微地主也要申明，本文观点都是众网友和微地主的个人意见，仅供参考。投资有风险，本人对大家投资造成的一切损失不承担任何责任。


1. 什么是有限责任公司（LLC）？


美国的商业公司一般可分为企业公司（Corportation）和合伙企业（Partnership）。企业公司最大的特点就是将公司的债务与公司持有人的债务责任分开。也就是说一但公司无力偿还债务时，公司的债权人不能要求公司持股人用其私人财产偿还公司债务。企业公司又可分为C Corporation和S Corporation。C Corporation必须要付公司所得税，而S Corporation则可不必。因此C Corporation的持股人就需要负担公司及私人所得税的双重税赋。但是如果想成为S Corporation，公司必须面对法律上加诸的多重限制，很容易因公司变动而失去S Corporation的资格。 合伙企业（Partnership）没有C Corporation的双重税金的负担，但是合伙企业的合伙人私人财产却可以被公司债权人用来偿还公司的债务。 有限合伙企业(Limited Partnership) 可以将个人的责任和公司的责任分开，但是在这种情况下，有限合伙人不可以参与公司的决策经营和控制，只能扮演被动投资的角色。 这么一看，似乎每一种公司结构都有自己的优缺点。那怎么才能熊掌（私人财产和公司债务的责任分割）和鱼（对公司有经营控制权，还不必缴纳公司所得税）兼得呢？


有限责任公司（LLC）就是取众者之长的一种绝佳组合。简单来说，LLC能将公司生意带来的可能连带责任与个人财产彻底分割，同时又有在税务上有贯通（pass through）性，即是指在该LLC的运营盈亏均可直接传递到你的个人收入税务申报中，按你在LLC中的利益份额记为个人收入计税。从而规避公司生意营收的双重税赋（double taxation，公司盈利赋税一次，股东分红计入个人收入再被计税一次）。由于这些特点，美国很多原来不是LLC的老公司在LLC模式出现后都通过各种形式转为LLC。


由于LLC的众多优点，有相当一部分的投资者选择把出租房放在LLC名下。但也有很大一部分投资者选择以个人名义来购买经营投资房。那么你到底应该是将自己的投资房放在个人还是LLC名下呢？它们各有什么优缺点呢？下面我就列出两种选择的个自优点，让大家了解了基本情况后，再根据自己的个人情况来作最佳决定。


2. 投资者把出租房放在LLC里有什么好处？


好处之一：财产保护


有限责任，顾名思义，房屋产权在LLC内，其明显优势之一就是有限责任。购房者通过成立 LLC 公司后买房（尽管该公司可能只有房东一人），公司只负责有限责任，一旦被起诉，被告方是公司而不是个人。当牵扯到赔偿金的时候，赔偿金额的最高额度就是所有者对该公司投资的总额，股东无须搭上自己对公司投资以外的所有个人财产。打个比方，你的一位房客邀请朋友来家一聚。其中一位受邀者不慎因地滑摔倒，造成多处骨折，内脏受损。该受邀者可同时提告房客和房东来支付自己所有的诉讼费用和医药费。而这笔费用很可能是巨额的，并且超过此投资房的总资产。这时候，房屋产权的性质就至关重要，如果这幢房子的产权是房东个人，那么有可能最后房东不但把房子赔进去，还会牵扯到自己的其他资产来赔偿受邀者。但是如果产权是LLC，那么房东只需要支付当初对LLC投入的总资产数额， 从而保护个人的财产不受到威胁。当然，这里举的是一个非常极端的例子来举例说明把出租房放在LLC名下的好处。用LLC来保护财产的具体操作细节详见第4部分。




好处之二：隐私保护


另外，房产所有人倾向于转移产权至LLC的另一大原因就是保护个人隐私。在美国，房地产的信息都是公开透明化的，房屋报告信息人人都可查阅。出于保护隐私的考量，房东会更改产权至LLC，这样在房屋报告中显示出的只是公司的信息，而不是房主本人名字，从而达到隐私保护的目的。


好处之三：转让简单


LLC股权转让非常容易，节省过户手续和费用。如果房产在投资者个人名下，该投资者要把房产转让给亲属，则需要进行过户手续并且缴纳过户税费。如果房产在LLC名下，不需要过户手续，LLC 股东就可把LLC 股权转让给其他股东，达到实质上的房产转让目的。此转让手续仅需要当事各方签署股权转让协议，不需要有地契（DEED）。


3. 投资者把出租房放在个人名下有什么好处？


很多投资者，包括一些在北美地产学堂做的规模较大的投资者，都会选择将房产放在个人名下。那么把出租房放在个人名下，相对于放在LLC下，有什么具体好处呢？





好处之一：容易拿到特殊贷款


如果你在利用一些特殊的低头款贷款项目，比如FHA贷款，那你只能用个人名义来买房。这些特殊贷款是无法用LLC的名义来购买的。这些低头款的贷款能让你的投资杠杆加倍，加速你的财富积累过程，在投资初期尤为重要。投资者在利用这些特殊贷款来买房并且住几年后转为出租屋时，一定要遵循这些房屋贷款的相关规定，比如购买者需要在该房里居住的最短年限，以免涉嫌房屋贷款诈骗（loan fraud）。


好处之二：利率优惠


同样，如果你想利用低利率的民居贷款来投资出租房，以个人名义来买出租屋也是不二选择：通常用LLC来购买投资房时，你的贷款利率是要比在个人名下高出不少。高利率贷款会影响你出租屋的正现金流，增加持有风险。


好处之三：资本收益（capital gain）税务减免


有不少投资者都是从买自住房开始的。如果你的自住房在过去的五年内有两年是自住的，那你在出售时有个人最高$25，000（夫妻最高$50，000）的资本收益税减免。这种税务优势也只对个人名下持有的房产适用。


好处之四：经营灵活


在投资初期，很多地主都会自己管理出租房，并在不同账户之间挪动现金流。这些操作在当房地产在你个人名下时，都不是问题。但如果房产在LLC名下，这些操作都会有可能让LLC的资产保护作用失效。这是因为LLC提供资产保护的一个重要前提是LLC下的出租房收支不能和个人财物有任何混淆，否则有被击穿的可能（pierce the corporate veil），让辛辛苦苦建立起的财产保护网形同虚设。





好处之五：低运行成本


成立LLC，尤其是有些投资者会建立多个series LLC来分散风险，是有成本的。这些多余的成本包括建立和运行LLC的成本，多余的报税成本，律师费用和转让税。微地主把各个州建立LLC所需要费用的链接在以下提供，供大家参考。https://www.llcuniversity.com/llc-filing-fees-by-state/


好处之六： 资本重整容易


出租房在个人名下时，你可以很容易地做房屋净值信用额度（HELOC）和现金贷款重组（cash-out refinance），很快能把资金重整，加速你的财富积累过程。但如果在LLC名下，这样的操作的难度系数会增加，而且有LLC被击穿的危险。


好处之七：报税简单


根据和北美地产学堂的群友交流后了解到，如果投资人是外国人，在美国购买出租房并放在LLC名下时，报税时需要注意符合所谓的报税相关信息反馈的最低要求（information return filing requirement）. 新税法对该要求有更为严格的规定，违反者可能会有高于$25,000美元的罚款。


4. 如何才能有效的利用LLC来保护财产


LLC无疑是一种保护资产的有力武器，但如果想充分利用LLC来彻底分割生意与个人责任，很重要的一点在于任何生意中的行为都要跟个人行为分开，比如生意和个人的银行账户，信用卡账户的使用需要严格分开。一旦将个人账户用在了生意上，应有相应的书面记录，说明两者之间的借贷关系。事后还回个人账户也要做记录（注意特别说明利息为零，否则还会增加个人利息收入报税的复杂）。另外个人以LLC名义签署各种文件时，应该署自己名并特别加上“On behalf of ABC LLC” 以示区分个人责任或LLC 行为。雇工，签租约，哪怕是大马路上拉一个老墨handyman做粗活也必须明确声明你是以LLC名义雇用，否则你个人就就有可能要为一切事故负责。总之，要使LLC能有效地保护投资者财产，房东须通过专业外包团队管理，修理出租房，否则LLC会容易被刺穿。


5. 那我需要设立一个LLC么？


需不需要设立LLC，因该视个人情况而定。一般有如下情况的易设置LLC：


1. 投资者不仅做出租，同时还做旧房翻新（Flipping）或者与房地产相关的其它生意。这种情况下发生责任的可能性更大，不仅局限于租客；


2. 投资者购买物业时不需要贷款，可以全款购买；


3. 投资者不是个人或者夫妻，而是外面的合伙人；


4. 买入同一个地产超过10个单元以上的物业时，由于已经无法享受低利率的民居贷款，有或没有LLC在贷款利率上已经没有区别，但LLC可以提供额外保护；


5. 业主购买的物业价值总金额比较大，或者有数量不小的物业和净资产 （有人建议净资产在$5百万以上就应该考虑LLC）。





6. 如果不设立LLC，我怎么做资产保护？


方法之一：保险+伞险


反之，如果房子放在个人名下，用保险+伞险的策略，更容易执行，而且成本也低。如果你对保险+伞险的上限额（通常在150万美元左右）还不放心，你可以用很少的费用增加这个上限额，比如300万美元。能达到这样上限的诉讼是少之又少了，可能比出租屋发生火灾的情况都更罕见。另外一说是一般很多诉讼案的目的就是达到保险的上限。微地主在网上搜索后总结的一个普遍共识是，不管你设不设立LLC，保险+伞险永远应该是你的第一道防线，LLC才应该是第二道防线。要是有一百万以上的保险额，第一道防线被突破的可能性其实就很小了。当然，最好的办法还是防患于未然。比如租客筛选要做到位，及时处理物业的潜在问题和提高伞险上限。


方法之二：租客保险：


另外一个办法是让租客自己买租客保险，而你只买地主保险。在合同里写好。这样租客在使用房子和人身伤害方面会比你地主还要小心。


方法之三：利用当地地产法律


另外一种用LLC之外的财产保护方法是利用不同州的地产法律。比如在宾州，如果你的房子是以夫妻一体所有（Tenants by the Entireties），如果有人诉讼夫妻中的一人，法庭不能强制卖掉夫妻所共有的出租房。这也无形中为你的资产添加了一层保护网。


7. 结语


读到这里，大家可能对自己是否需要设立LLC能有更好的判断了。正确的答案应该取决于你的净资产，现投资的阶段，和你的投资策略，应该是因人因时而异的。而且不管是你决定是否设立LLC，保险+伞险都因该是你资产保护的第一道防线，值得花一些时间好好了解。如果你决定设立LLC，也一定要充分了解怎么操作才能确保你的LLC能真正地为你的资产形成一道保护网，而非形同虚设，只求心安。