【地产常识】Common Charges大解密

纽约、张澜

很多时候大家会问，在纽约买房会有什么样的持有成本？大家知道会有地税，即房产税，其实还有另一项固定支出，即commoncharges（物业管理费），简称“cc”。

作为一名海外购房投资者，可以在纽约购房且没有任何限制的房产类型有：Condominium（产权公寓），Townhouse（联排别墅）和House（SingleFamilyResidence）。当大家关注Townhouse的时候就会接触到一个新的名词Homeowner Association（HOA），其实和产权公寓的管理费是同个概念。

其中Condo这种产权公寓是要求每月交大楼的物业管理费的，大楼提供打理公寓楼内住户共享的过道，走廊等公共区域的服务。

美国的合作公寓Co-op外国人其实也可以买，但是购买限制很多。与condo不一样的是，Co-op购买的并不是大楼的产权，而是大楼公司的股份，其股份取决于住户购买的住宅单元的大小，而且其购买步骤和审核极其严格，对外国人购买不太友好。

而且购买之后大楼一般规定住户需要自住两三年才能租出去，每五年必须有两三年是自住。因此Co-op这种房产类型一般推荐自住的人群购买，在投资增值方面没有多少价值。鉴于此，Co-op的房价一般比condo低个1/3。Co-op也是需要交物业管理费，一般按照业主持有的大楼公司股份的多少来算物业管理费。有兴趣的话也可以向我们单独咨询+V：CCstudents_service6

Common Charges在condo（产权公寓）指为住户提供公共服务和设施带来的费用，包括管理费，运营成本。房产税是单独向住户收取的。在Co-op合作公寓中，这个费用也叫维护费用，包括房产税，大楼保险，设施，维修费和大楼抵押费用。

这些项目有时候也会被包括在commoncharges中：

Heat and hot water                   暖气和热水

Gas                                 煤气

Electric for common areas              公共区域的用电

Decorations                          装修

Plants and flowers in common areas     公共区域的花花草草

Bike room or storage room             自行车室或者存储室

Gym                                 健身房

Pest control                           害虫防治

Plumbing                             管道系统

Parking spots                          停车场

Trash                                 垃圾清理

Snow removal                          除雪

一般来说，产权公寓的公共费用和维护费用,每月从几百到数千美元不等，取决于房产的大小和户型，地理位置和公共设施。公寓提供的额外服务越多，需要付的公共管理费就越高。

大楼偶尔也会提升服务或增添、维修设施等而在下一年增收commoncharges，因此在购买公寓之前，最好向大楼问清楚commoncharges是多少，大楼提供什么样的公共服务项目，未来有没有提高或者降低commoncharges的计划。

这块也是我们近期在作为买方代表的时候，经常代表客户去和大楼或者开发商商量、理论的地方，也欢迎您选择我们美窝房产作为您的专属买房经纪。

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