【地产全解】美国房产中的地稅减免是什么？

纽约、张澜

在纽约买房，浏览众多房源的时候很可能会看到一些房源以“地稅减免”为亮点。在美国买Condo类的产权公寓，除了每月要缴纳的公寓物业费以外，还有一笔费用需要缴纳，那就是地稅。那么地稅减免到底是什么呢？简而言之，地稅减免是指政府为了刺激房地产发展而在特定时期内给予减税或免税的政策。而在地稅减免的类型中，Condo买家最常见的，莫过于421a地稅减免。

421a项目旨在促进未充分利用或未使用土地上的公寓建设。正如《纽约时报》所解释的那样，在大多数情况下，“免税期为10年，在前两年给予业主100%的免税，然后在剩下的8年里，每两年逐步取消20%的免税。”在曼哈顿上城和其他行政区，这种免税政策甚至可能会持续15到25年。”“421a税收减免”得名于1971年制定的《纽约不动产税法》(New York Real Property tax Law)。他们仍然是当今市场上买家能遇到的最常见的地稅减免类型。

除了最常见的421a政策以外，说到地稅减免我们还能遇见J-51政策。

J-51项目开始于1955年，旨在为正在翻新的住宅公寓建筑提供补贴。它的设立是为了激励受租金管制的建筑物的业主对这些建筑物进行升级改造。通过这个项目，业主可以收回大约75%的改造成本。从那时起，J-51计划已经扩展到各种各样的改进，如电梯、窗户、屋顶工程等。当把商业或工业空间改造成住宅或把出租赁公寓改造成Co-op和Condo时，也可以使用。当然，J-51减税相比于421a减税，可少见的多。

还有一个减税项目可以说是纽约市民最重要的地稅减免政策，叫做“合作和共管公寓物业税减免”，它可以为全市的公寓业主降低地稅。但是，这项政策需要业主必须满足一定的要求才能被批准，并且这项减免与上文的421a和J-51减免冲突，因此也不像另两项减免一样显而易见。

而在纽约市，常见的421a地稅减免产权公寓有很多，例如：

One Manhattan Square——20年地税减免

Star Tower——15年地税减免

Hero——10年地税减免

One Riverside Park——20年地税减免

Arcadia 27——15年地税减免

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